Учёные, педагоги, практикующие специалисты и молодые исследователи приняли участие в Межвузовской научно-практической конференции «Правовая регламентация и стратегия развития строительства и транспорта в рамках национального проекта "Жильё и городская среда"», состоявшейся 14–15 апреля в СПбГАСУ. Целью мероприятия стал анализ правовых проблем, связанных с реализацией нацпроекта, и поиск путей их решения.

Андрей Иванюженко

Доцент кафедры правоведения СПбГАСУ, к. ю. н. Андрей Иванюженко заострил внимание участников на ограниченной работоспособности объекта недвижимости как проблеме реализации национального проекта «Жильё и городская среда».

В 2020 г. был принят Федеральный закон № 494 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Изменения устанавливают новый институт, который, по словам спикера, вызывает некоторую тревогу, поскольку твёрдо не регламентирован: речь идёт о «многоквартирном доме, находящемся в ограниченно работоспособном техническом состоянии». Ограниченно работоспособными могут быть признаны здания, которые, несмотря на технологические дефекты, допущены к заселению. Дом считается условно годным, но необходим его мониторинг, чтобы проводить оперативные работы для улучшения технического состояния.

«Мне приходилось читать мнения экспертов, что спровоцировать ограниченную непригодность может изменение русла подземной реки или смещение геологических слоёв, которые нельзя спрогнозировать на стадии проекта. Данная неопределённость позволяет исполнительным органам государственной власти включить объект недвижимости в проект комплексного развития территории либо оставить его на стадии временной непригодности, чтобы можно было экономить на расходах, связанных с подготовкой нового жилья взамен аварийного», – отметил А. Иванюженко.

По мнению спикера, создание ограниченно работоспособного объекта недвижимости, с одной стороны, стимулирует власти субъекта Российской Федерации к его замене по причине возможного перехода этого объекта в категорию аварийных. Но в то же время может провоцировать и недобросовестность органов исполнительной власти, которые не будут замечать аварийности жилья, экономя на ограниченно работоспособном объекте.

Елена Старова

Доцент кафедры правоведения СПбГАСУ, к. ист. н. Елена Старова рассказала о такой проблемной сфере, как долевое строительство. На сегодняшний день участие в долевом строительстве остаётся рискованным в связи с огромным количеством срывов исполнения своих обязательств застройщиками. Поэтому государство берёт на себя обязательства по софинансированию незавершённых объектов. Совершенствуется законодательство: внесены изменения в закон № 214-ФЗ о долевом строительстве, принят закон № 218-ФЗ, определяющий порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства. С 1 июля 2019 г. застройщики возводят многоквартирные дома на собственные средства, а деньги дольщиков защищают банковские эскроу-счета. То есть покупатель вкладывает средства, которыми застройщик воспользуется только по окончании строительства. Все эти меры приносят результаты, но, к сожалению, застройщики могут воспользоваться правовой безграмотностью участников, превратив договор о долевом строительстве в договор купли-продажи с перечислением денежных средств застройщику. В этом случае граждане не будут защищены в плане возможности возврата денежных средств, которые были внесены. То же самое происходит в случае банкротства застройщика, который не даёт никаких гарантий по выполнению взятых на себя обязательств.

«Несмотря на то, что государство предпринимает меры по защите интересов участников долевого строительства, всё ещё остается целый ряд недоработок, вопросов, требующих решения и реформирования», – сказала Е. Старова.

Студентки четвёртого курса Екатерина Попова и Екатерина Рослова подготовили доклад о проблемах жилищного строительства. Одна из самых известных – высокая стоимость жилья. По мнению авторов исследования, для её решения необходимо на законодательном уровне установить предельный процент по ипотеке для всех банков, выше которого будет запрещено предлагать кредит. Другая проблема – не хватает земельных участков, пригодных для строительства. Лишь 1% территории нашей страны отвечает всем требованиям для возведения домов, и эту проблему можно решить только на государственном уровне, пересмотрев законодательную базу.

Студентки четвёртого курса Диана Али и Дарья Завгороднева пришли к выводу о необходимости единого законодательного акта по вопросам переселения из аварийного или ветхого жилья. Расселение «аварийки» организовано в рамках федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», который входит в нацпроект «Жильё и городская среда». Авторы полагают, что в особый закон нужно включить чёткие определения аварийного и ветхого жилья, перечислить права лиц, чьё жильё признано аварийным, указать срок предоставления нового жилья и другие важные моменты, а также установить льготную ипотечную ставку и составить перечень лиц, кому предоставляется льгота.

Студенты первого курса Даниил Зайцев, Олег Радов и Ксения Тоестева рассмотрели вопрос о реновации в Санкт-Петербурге в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды». Реновация – это процесс улучшения без разрушения всей структуры полностью. По мнению студентов, важность и возможности процесса реновации пока не оценены по достоинству. Однако можно утверждать, что изменение здания может обеспечить приток финансовых средств от инвесторов или арендаторов, а это не только позволит владельцу получать прибыль, но и положительно скажется на облике города.

В конце 2020 г. в России был принят закон о комплексном развитии территорий, или так называемый «закон о всероссийской реновации». Предполагается, что, в первую очередь, он усовершенствует механизмы расселения аварийного и ветхого жилья, создаст новый, более быстрый алгоритм расселения граждан из аварийного и ветхого жилья с возможностью компенсации его рыночной стоимости. Кроме того, достаточно большие полномочия предоставлены субъектам РФ, которые, в частности, теперь смогут привлекать частные инвестиции. Реновация жилья может включать в себя капитальный ремонт, реконструкцию с элементами модернизации, реставрацию. Какой конкретно метод будет использоваться, зависит от того, в каком состоянии находится данное строение, какова цель его дальнейшего использования и какова его историческая ценность, то есть насколько важно сохранить здание в первоначальном виде.

Программа реновации в Санкт-Петербурге «Развитие застроенных территорий» официально стартовала в мае 2008 г. На момент принятия соответствующего городского закона № 2378-39 в программу было включено 40 территорий. Реновация предусматривает переселение горожан в новые дома, построенные неподалёку от прежних. При переезде выдаются квартиры, равнозначные таковым в старом фонде. Программа ещё недостаточно масштабна и можно говорить только о первых результатах, но, по мнению авторов исследования, она поможет обновить жилищный фонд, переселив людей в более комфортные дома и квартиры.

Узнайте больше о направлениях подготовки и научных исследованиях кафедры правоведения